Порядок приобретения

Законодательство Испании позволяет приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Испании иностранцам на равных с гражданами Испании основаниях, причём она может быть приобретена как на частное лицо, так и на юридическое.

Для этого вам нужен лишь действующий заграничный паспорт, необходимые финансовые средства и наличие идентификационного номера иностранца (NIE), который может быть получен в процессе подготовки сделки в Испании или в испанском консульстве в вашей стране. Никакие другие документы или разрешения не требуются.

Общие правила относительно покупки.

Покупка недвижимости складывается из следующих основных этапов:

1. Вы можете подобрать варианты объектов недвижимости, которые отвечают вашим критериям из уже отобранных и выставленных на сайте domimore.es и/или предложить для проработки свои варианты, найденные вами в интернете. Определив время и сроки визита в Испанию для ознакомления с объектами, вы сообщаете об этом вашему личному консультанту по недвижимости.

Если после ознакомления с объектами вы затруднитесь принять решение и сочтёте целесообразным подыскать другие варианты in sitú, ваш личный консультант поможет в этом.

2. После выбора объекта и принятия решения о покупке, производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемую недвижимость. При покупке объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

- Купчая (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.

- Выписка из государственного регистра собственности (Nota Simple), подтверждающая, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит продавцу, что он не заложен и не находится под арестом.

- Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.

- Действующий сертификат пригодности для проживания (Cédula de habitabilidad), наличие которого при смене владельца недвижимости требуют некоторые компании предоставляющие услуги, например, компания обеспечивающая подачу газа.

- Другие менее значимые документы, которые также необходимо проверить.

Если вы хотите сделать покупку с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит сам банк, который будет выдавать кредит.

3. При покупке объекта недвижимости, принадлежащего частному лицу, готовится предварительный договор купли-продажи (Contrato de arras penitenciales), где указываются намерения продавца и покупателя, цена покупки, условия оплаты, сроки и прочие условия. Такой документ вы подписываете непосредственно с продавцом или с агентством недвижимости, которое действует от имени продавца по доверенности.

В момент подписания предварительного договора купли-продажи (Contrato de arras penitenciales) вы уплачиваете залог в размере, как правило, 10% от стоимости выбранного объекта недвижимости. Затем в момент подписания купчей у нотариуса оплачивается оставшаяся часть. Если с момента подписания предварительного договора и до подписания купчей по каким-то причинам покупатель отказывается от сделки, то указанный залог удерживается в пользу продавца. В том случае, если отказывается продавец, он обязан выплатить вам неустойку в двойном размере.

Купчая может быть оформлена сразу после подписания предварительного договора купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе, или позже (обычно не более 3-х месяцев), если вам требуется время для получения идентификационного номера иностранца NIE и подготовки финансовых средств.

При покупке объекта недвижимости, принадлежащего банку или застройщику, готовится договор бронирования (Contrato de Reserva), где указываются намерения продавца и покупателя, цена покупки, условия оплаты, сроки и прочие условия. Такой документ вы подписываете с агентством недвижимости банка или застройщика.

В момент подписания предварительного договора бронирования (Contrato de Reserva) вы уплачиваете минимальную сумму для бронирования за вами выбранного объекта недвижимости. Затем подготавливается подписание предварительного договора купли-продажи (Contrato de arras penitenciales) или самой купчей (получение NIE, открытие счёта, перевод на счёт средств, необходимых для совершения сделки купли-продажи или получение ипотечного кредита). Если в дальнейшем по каким-то причинам сделка не может состояться, то указанная сумма бронирования возвращается покупателю.

Заключение предварительного договора купли-продажи при покупке недвижимости является общепринятым, но не обязательным. При вашей готовности, наличии всех необходимых документов и средств, стороны сразу же могут оформить сделку в нотариальной конторе.

4. Перед оформлением купчей (сделки купли-продажи) в нотариальной конторе вы должны получить идентификационный номер иностранца - NIE, который вносится в Купчую. С помощью NIE налоговые органы осуществляют контроль уплаты иностранцами налогов. Поэтому нотариус обязан проверить наличие у вас такого номера и внести его в текст Купчей. Заявление для получения NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, которое называется Extranjería. Для этого необходимо предоставить заграничный паспорт с испанской визой и таможенным штампом о въезде, заполнить заявление-анкету и оплатить соответствующий сбор. Domimore.es окажет вам необходимую помощь и содействие.

Заявку на получение идентификационного номера иностранца (NIE) также можно оформить в испанском консульстве в стране вашего проживания.

Подписание Купчей возможно и без NIE, но он всё равно должен быть получен в кратчайшие сроки и передан нотариусу, так как без вашего NIE он не может направить Купчую на регистрацию в государственный регистр собственности.

5. Предварительный договор при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения сторон и условия сделки, но не осуществляет перехода права собственности от продавца к покупателю. Признанный законом переход права собственности происходит при подписании нотариального договора (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает вам право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.

В момент подписания Купчей в нотариальной конторе вы производите окончательный расчет с продавцом, т.е. оплачиваете оставшиеся 90% стоимости. Оплата обычно производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём раньше. В завершении вам вручается так называемая простая копия Купчей (Copia Simple), ключи от дома, и вы становитесь новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности по электронным каналам связи. Это делается для исключения возможности мошенничества в период до момента государственной регистрации Купчей.

Покупатель подписывает купчую непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом, строительной фирмой/девелопером или банком.

По желанию покупателя, в Купчую может быть внесено не только его имя, но и других членов семьи.

В случае если покупка дома или квартиры осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Вы открываете счёт банке, представляете документы, необходимые для получения ипотеки, и переводите в банк недостающую сумму. Затем в нотариальной конторе наряду с Купчей вы также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с продавцом производит представитель банка.

6. После этого приобретенная недвижимость регистрируется на ваше имя в государственном регистре собственности, куда и направляется соответствующий экземпляр нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-2 месяца, после его завершения вы получаете копию Купчей с отметкой о том, что она занесена в государственный регистр собственности (в случае наличия ипотечного кредита и до его полного погашения оригинал Купчей остается на хранении у банка, выдавшего кредит).

7. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы. Если покупка производится на вторичном рынке, покупатель платит налог на переход права собственности на недвижимость (ITP) в размере 10% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в Купчей.

Покупка новой недвижимости на первичном рынке у строителя или девелопера отличается тем, что вместо налога на переход права собственности на недвижимость (ITP), уплачивается налог на добавленную стоимость (IVA), который составляет 10% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в Купчей.

В обоих случаях покупатель также уплачивает гербовый сбор в размере 1,5% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в Купчей.

Кроме того, покупатель платит нотариальный сбор по официальной шкале расценок (0,45-0,60%) и пошлину за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, которая также рассчитывается по специальной шкале и размер которой несколько меньше нотариального сбора (0,25-0,40%).

Продавец уплачивает муниципальный налог (Plus Valía).

8. И в заключение: после смены владельца недвижимости необходимо переоформить контракты на электричество, воду, газ и телефон на имя нового владельца.